قوانین و مقرارت خرید خانه در تركیه

بر اساس مصوبه شماره 6302 مجلس كشور تركیه كه در روزنامه رسمی به شماره 28296 مورخه 18 ماه مای 2012 منتشر شد ، قانون اسناد ملكی به شماره 2644 و مورخه 1934 تغییر كرد. و بر اساس این تغییر دیگر برای فروش غیر منقول به تبعه خارجی یك كشور احتیاجی به شرط متقابل فروش غیر منقول به تركها توسط آن كشور نیست. و بدین وسیله ایرانیان نیز می توانند علاوه بر خرید به روال سابق یعنی  به صورت شخص حقوقی (شركت) ، به صورت شخص حقیقی نیز در تركیه غیر منقول خریداری كنند. اكنون خارجیها و البته ایرانیها می توانند تا در مجموع  تا سی هكتار در كل تركیه و در صورت اخذ مجوز تا دو برابر این مقدار غیر منقول ابتیاع كنند. سند مالكیت مدت دار نیست و صد درصد به نام خریدار خواهد بود و مالك هر زمان حق اجاره و فروش و انتقال پول آن را به خارج خواهد داشت. ملك خریداری شده تابع قوانین ارث و میراث نیز خواهد بود.

قبل از انتقال سند به نام برای همه ملیتها و ایرانیها لازم است  كه صلاحیت آنها توسط مراجع ذی صلاح تایید شود و همینطور بررسی شود تا ملك مورد نظر از لحاظ نظامی در منطقه حساسی نباشد.  این پروسه ممكن است تا سه ماه نیز طول بكشد. یعنی از زمانی كه قرارداد فروش بین شما و فروشنده بسته می شود تا زمان تایید مراجع ذی صلاح دولتی و نظامی كه در واقع مجوزی برای انتقال سند است.

 

اقامت در تركيه با خريد ملك

بر اساس مصوبه شماره 6458 مجلس كشور تركیه كه در روزنامه رسمی به شماره 28615 مورخه 11 آپريل 2013 منتشر شد ، خارجيان با خريد ملك مي توانند يك سال اقامت كوتاه مدت اخذ كنند ، كه در صورتي كه ملك مورد نظر فروخته نشده باشد و مالك در طي سال گذشته بيش از 120 روز خاك تركيه را ترك نكرده باشد اين اقامت قابل تمديد است. در غير اينصورت مجددا براي اخذ اقامت بايد اقدام نمايد. بعد از هشت سال تمديد پيوسته اقامت موقت مالك قابل تمديد به اقامت دائم است .براي اخذ اقامت كوتاه مدت ارائه مدارك خريد ملك در تركيه ،پاسپورت با اعتبار لازم ،  آدرس اقامت در تركيه و گواهي عدم سوء پيشينه از ايران لازم است. طبق قانون اخذ اولين اقامت از طريق كنسولگري تركيه در ايران انجام خواهد شد و مراحل تمديد از طريق فرمانداريها (واليليك) در تركيه انجام مي شود. اقامت موقت به معني اجازه كار نيست.  تمديد اقامت مي بايست از 60 روز به پايان اقامت قبلي و حداكثر تا  پايان آن در خواست شود . در اينصورت متقاضي برگه اي مي گيرد كه تا زماني كه نتيجه درخواست وي مشخص شود مجوز اقامت اوست. در صورت اخذ اقامت دائم ، شخص به غير از سربازي ، وارد شدن در خدمات دولتي (عمومي) ، حق انتخاب شدن و انتخاب كردن  از حقوق شهروندي يك ترك برخوردار خواهد بود. بت توجه به اينكه قانون جديدا به تصويب رسيده است ، مدت زماني تا اجراي بي نقص آن احتمالا لازم خواهد بود.

مراحل خرید خانه در تركیه

خلاصه مراحل كار به شرح زیراست:

a)      بعد از انتخاب خانه جدیدتان ، شما یك قرار داد جدید با فروشنده امضا می كنید. این قرار داد به صورت قانونی بسته می شود و هر دو طرف در هر نقطه ای در اروپا ، می توانند اقدام به اقامه دعوی نمایند. از تاریخ امضا ، این ملك مشمول قوانین میراث در اروپا می شود.

b)      ما همچنین با شما به یك مشاور قانونی در  منطقه مراجعه خواهیم كرد كه كپی پاسپورت شما را ترجمه خواهد كرد و سپس به یك دفتراسناد رسمی برای تایید ترجمه خواهیم رفت.

c)      تیم ما شما را به اداره مالیات در منطقه برده و شما یك كد مالیاتی دریافت می كنید كه برای سند مالكیت و حساب بانكی (چنانچه شما مایل به افتتاح آن باشید) لازم است.

d)      چنانچه شما ترجمه تاييد شده پاسپورت خريداران ملك (خودتان و شريكتان ) توسط سفارت تركيه در ايران را به ما بفرستيد احتياجي به حضور در تركيه براي انجام مراحل c و b را نداريد. يا  اگر قصد قطعي خريد داريد مي توانيد در سفر  به تركيه ترجمه هاي تاييد شده به همراه چند قطعه عكس رنگي و مقداري پول به عنوان پيش پرداخت را همراه خود داشته باشيد.

e)       ما در دفتر ثبت املاك در منطقه درخواست سند مالكیت خواهد كرد. زمانی كه ما تاییدیه درخواست را گرفتیم شما دو انتخاب خواهید داشت:

f)       ما به شما اطلاع خواهیم داد كه مدارك به نام شما منتقل شده است و شما می توانید به تركیه آمده و سند مالكیت را امضا كنید. مراحل اداری انتقال سند یك روز طول می كشد.

g)      یا اگر بخواهید می توانید به یك مشاور حقوقی (وكیل) یا ما  وكالت بدهید كه در دفتر ثبت املاك به جای شما امضا كرده و هنگامی  كه برای شما مساعد باشد برای گرفتن سند به تركیه بیایید.

h)      سند حدود دوالی سه ماه بعد صادر خواهد شد و شما مالك قانونی ملك خواهید شد. و می توانید آن را اجاره داده یا مجددا بفروشید.

i)        كاركنان ما به شما كمك خواهند كرد كه اشتراك برق و آب بگیرید و ملكتان را در شورای محلی سیده به ثبت برسانید. یك روزرا  نیز برای این كار در نظر بگیرید.

قرارداد با فروشنده

قرارداد بين فروشنده و خريدار از موردي به مورد ديگر فرق مي كند و و بندهاي آن قابل بحث مابین مشتری و فروشنده است. اما يك قرارداد نمونه شامل بندهايي نظير: مشخصات كامل طرفين قرارداد، آدرس و مشخصات ملك مورد قرار داد ، مبلغ ملك و جدول پرداخت، تعهد فروشنده براي ارائه كليد ويا سند در تاريخ مشخص ،ضمانت فروشنده مبني بر عدم وجود مشكل در انتقال سند،  سهم طرفين از هزينه هاي انتقال سند ، سهم طرفين از هزينه هاي نگهداري و بيمه ملك(كه عموما به عهده مشتري است) ، ضمانت كيفيت ساختمان اگر از طرف فروشنده ارائه شود، حق ابطال قرارداد براي فروشنده در صورتيكه خريدار به تعهدات خود در پرداختها و تهيه مدارك عمل نكند ، جريمه فروشنده به ازاي روزهاي ديركرد در انجام تعهد خود ، تعهد در بازگشت پولهاي پرداختي در صورت وجود مشكل در انتقال سند ، جريمه فروشنده در صورتيكه در ابطال قرارداد مقصر باشد و در نهايت توافق در روشهاي حل اختلافات مي باشد.

یک زمانبندی نمونه پرداخت برای یک واحد آماده تحویل می تواند به صورت 10% موقع عقد قرارداد ، 40% یک یا دو ماه بعد و 50% مابقی هنگام تحویل سند باشد.

 

هزینه های انتقال سند

 

هزينه هاي انتقال سند كه به عهده مشتري است عبارتند از:

·         كميسيونشرکتما در صورت خريد در استانبول و  درصورتخريدازپروژههای منطقه آنتاليا كميسيونی  پرداختنخواهدشد. 50% اين مبلغ حداکثر ده روز پس از عقد قرارداد  و 50% مابقي هنگام آماده شدن سند دريافت خواهد شد.

·         پرداخت 4% قیمت ملك هنگام خرید خانه به دولت تركیه به عنوان مالیات (كه فقط در مورد پروژه های آنتاليا و بعضی پروژه های استانبول 2% از طرف خریدار پرداخت خواهد شد)

·         هزینه ترجمه پاسپورت حدود 30 لير ترك براي هر نفر

·         هزینه دفترخانه جهت تاييد ترجمه براي هر نفر 70 لير

·         هزینه اشتراك آب و برق  حدود 2000 لیر ترک

·         هزینه اسکان حدود 2000 لیر ترک

 

هزینه های نمونه نگهداری یك خانه در تركیه

 

پرداخت كليه هزينه هاي زير به عهده مالك خانه خواهد بود (هزينه ها مثال تقريبي براي يك خانه 60-100 متري است و دقيق وقطعي نيست) :

·         عوارض سالیانه شهرداری حدود 100 لیره ترك

·         شارژ خانه شامل برق و آب عمومی ، استخر و امكانات عمومی ، نگهبان ، باغبان و ....از 100 ليره ترك

·         هزینه آب مصرفی به طور متوسط 200 لیر ترك سالیانه

·         هزینه برق مصرفی بسته به مصرف است می تواند ماهی 200 لیر ترك هم باشد.

·         بيمه خانه ( مثلا بیمه زلزله حدود 200 لیر ترک)

 

خدمات شركت ما

 

اين خدمات در ازاي دريافت كميسيون بعد از عقد قرارداد به مشتريان ارائه مي شود:

·         كمك در انتخاب ملك بر اساس نيازمندبها و توانمندي مشتري

·         بازديد از املاك مورد نظر شامل راهنماي فارسي زبان و رفت و آمد

·         كمك در عقد قرارداد و تفهيم بند بند قرارداد به مشتري

·         ترجمه پاسپورت

·         اخذ كد مالياتي 

·         استعلام از مراجع قانوني جهت اخذ سند و درخواست سند 

·         تحويل سند به مشتريان

·         اشتراك برق و آب

·         ثبت ملك در شوراي محلي

·         كمك در حل و فصل اختلاف بين مشتري و فروشنده تا اخذ سند يا فسق قرارداد

 

خدمات بعد از فروش توسط شركت ما

 

اين خدمات در ازاي دريافت كارمزد به مشتريان ارائه مي شود . براي توضيح اضافي به بخش خدمات بعد از فروش مراجعه فرماييد:

·         كمك در اخذ اقامت و تمديد آن

·         باز كردن حساب بانكي

·         اجاره ملك خريداري شده

·         كمك در خريد وسايل و مبلمان منزل

·         نگهداري و كنترل ملك خريداري شده

·         ترانسفر فردگاهي و شهري و بين شهري

این یك نمونه از سند ملكی می باشد كه در تركیه تاپو (TAPU) نامیده می شود: